Ипотека на квартиру в Чехии

Примечание: этот текст был исправлен и дополнен 11 апреля 2021 г.

Я брал ипотеку дважды, в декабре 2015 г. и в июле 2017 г. Первый раз покупали квартиру в целях инвестиций, во второй раз уже себе. Дело хлопотное, дорогое, и рискованное. Но иногда другого пути нет. Информацию даю по правилам чешского ЦБ, которые вступили в силу с 1 октября 2018 г.

Личный опыт получения ипотеки в Чехии

Я брал ипотеку в Чехии в декабре 2015 г. Все побежали, и я побежал. Приглянулась нам тогда двухкомнатная квартира в кирпичном квартирном доме, в городе Опаве. Квартира была в убитом состоянии, без ремонта, с хозяином-курильщиком. Это квартира на первом этаже, 50 квадратов. Стоила, как сейчас помню, 850 тыс. крон. На ремонт взяли тогда еще 250 тыс. крон. Итого, в пересчете на евро взяли в кредит 42 тыс €. Кредит брали в кронах, на 15 лет. Ипотеку брали в KB (Komerční banka), с помощью ипотечного брокера. Во второй раз уже все сделали сами, без брокера. На фото квартира уже после ремонта, и после трех лет аренды.

Процент Сначала нам дали в KB фиксированную процентную ставку: на три года, в размере 2,19 %. До того, как прошли три года и закончился период фиксации (ноябрь 2018) из банка позвонили. Опять предложили фиксированную ставку. Теперь на 5 лет со процентом 2,39 %. Мы снова согласились. В ноябре 2018 г. проценты по новым ипотекам были около 2,48 %. Можете попробовать подсчитать свою, например в калькуляторе ипотек FIO Banka. Кроме ипотеки с фиксированной ставкой, в Чехии бывают ипотеки с плавающей процентной ставкой, и даже с offset ставкой (когда платеж меняется в зависимости от количества денег на вашем сберегательном счете).

Платеж по первой ипотеке, как видно из скрина, составляет 7 260 крон в месяц (280 €). По второй — 13 288 (500 €). Платеж по первой ипотеке почти полностью покрывает аренда квартиры, вторую платим напополам. У нас в семье два дохода, детей нет, и недвижимость — это один из способов сбережений на старость. Как видите на третьей картинке, из суммы 7 260 на погашение долга в октябре 2020 ушло 5 661 крон, остальное были проценты по кредиту. Всего осталось выплатить 778 384 кроны (вторая картинка).

Фиксированная ставка — это процент по кредиту, который не меняется в течение срока выплаты. Что такое фиксированная ставка, плавающая ставка и прочие термины, читайте в материале Т-Ж об ипотеках.

Лицо украинской национальности Когда мы брали первую ипотеку, мне было тридцать лет. Как и сейчас, тогда я работал в айти. Рабочий контракт у меня был бессрочный. Было чешское ПМЖ, и нормальная белая зарплата. Это плюсы. Еще было украинское гражданство и не было наличных денег. Это были минусы. Мы долго думали, брать кредит вместе, или мне одному. Девушка-ипотечный брокер решила это за нас, когда перед подачей заявки оценила мои шансы самостоятельного заявителя как мизерные. Меня это тогда здорово обидело. Так что ипотеку мы брали вместе, хоть и с самого начала предполагалось, что платить по кредиту я буду сам, и записана квартира будет только на меня. К этому приему мы еще вернемся, когда будем рассказывать о лайфхаках при получении ипотеки.

Что нужно для получения ипотеки в Чехии

Банк внимательно изучает будущего заемщика. Смотрят на рабочий контракт, зарплату, возраст. Иногда просят показать налоговые декларации за прошлые годы (из них можно понять, какие у вас были доходы в прошлом). Поднимают кредитную историю. Критерии такие:

1. Возраст. От 18 лет, в некоторых случаях от 21 года. Больше всего шансов получить ипотеку у экономически активных граждан — со стабильным доходом, и до наступления пенсионного возраста. Учитывайте не только сегодняшний возраст, но и возраст в течение погашения ипотеки. Если вы берете большой кредит на 30 лет, а сейчас вам 50, то это как минимум отважно. Чешские банки не ведут себя отважно. Слишком молодой возраст может помочь решить созаемщик

2. Доход. Вкратце, доход должен быть такой, чтобы вы могли комфортно погасить ипотеку. Конкретных цифр нет. По правилам ЧНБ платеж не должен превысить 50% чистого месячного дохода заявителя (DSTI)

3. Платежеспосoбность. Банки обмениваются информацией о выданных кредитах, кредитных картах, овердрафте и т.п. Так что если у вас в этом банке нет долгов, а в другом на миллион, это станет известно

4. Записи в регистрах должников. В Чехии банки и финансовые дома участвуют в специальной негосударственной системе обмена данными о должниках. Выписки из этого реестра платные. Перед подачей заявки стоит себя проверить, бывает что человек даже не знает что он где-то должен

5. Оценочная стоимость недвижимости, которую вы оставляете в залог. Ипотека, по определению — кредит в счет залога недвижимости. Чаще всего случае в залоге будет квартира, которую вы покупаете. Залог чаще всего будет превышать размер кредита

6. Проживание в Чехии. Как минимум, требуется ВНЖ (dlouhodobý pobyt). Граждане ЕС или члены семьи по воссоединению обычно получают přechodný pobyt, он с точки зрения банка-кредитора менее желателен. ПМЖ (trvalý pobyt) это для банка лучший вариант

7. LTV (Loan to Value) — отношение размера кредита к оценочной цене квартиры. LTV 60% значит, что заявитель получит в кредит не больше 60% оценочной стоимости квартиры. Остальные деньги нужно иметь в наличии. Обойти это требование можно увеличив одну из сторон пропорции , конкретно Value, то есть дать в залог еще одну недвижимость. LTV меняется с экономической ситуацией. До ковида иностранцы могли получить LTV 80%, и даже 90%. Сейчас для иностранцев из «рисковых стран» LTV ниже, 70%

Решение о выдаче кредита банк принимает в каждом отдельном случае. Оно полностью в компетенции банка — его нельзя ни оспорить, ни как-либо вынудить банк дать вам кредит. Банк зарабатывает на процентах по ипотекам много денег, и выдавать кредиты с низким риском под большие проценты — в его главных интересах. Поэтому если у вашей заявки недостатки чисто формальные, то банк сделает все, чтобы их устранить.

Ипотека для иностранцев

Общие условия получения ипотеки для иностранцев такие:

• Первым делом иностранцу нужно получить чешский идентификатор rodné číslo. Это бесплатно, но оформление занимает какое-то время. Подтверждается справкой из МВД. Без RČ вас не смогут в банке пробить по системам, а значит не будут дальше разговаривать

• ПМЖ или dlouhodobý pobyt, и как минимум год постоянного проживания в Чехии (у некоторых банков — три года)

• Кредит уместится в 70% LTV (может колебаться, см. выше)

• Постоянный доход на территории Чехии, который можно подтвердить документами

• На месячный платеж по кредиту не будет уходить больше, чем 50% чистого дохода (новое выборочное требование чешского ЦБ с 1 октября 2018)

• Размер долга не превысит 9-ти кратный размер чистого годового дохода заявителя (новое выборочное требование чешского ЦБ)

Конкретно иностранцев из этих условий касается только условие о ПМЖ/ВНЖ — все остальные условия нужно выполнить и чешским заявителям. Точные условия вам придется узнавать в банке или у финансовых консультантов самостоятельно. Выборочное требование означает, что в особых случаях банк может делать исключение. В банках существуют квоты, которые позволяют оформить некоторое количество заявок в год по более мягким условиям.

Следующие условия неофициальные, но лучше когда:

• Главный источник дохода — не предпринимательство. Модели рисков, которыми пользуются банки не настолько проработанные, чтобы учитывать вероятность успеха вашего бизнеса

• Доход не появляется на вашем счету из-за рубежа. Иначе его могут или вообще не рассматривать, или учесть в размере 60 %, сославшись на колебания курса и пр.

• Ваш рабочий контракт не ограничен сроком действия

В целом, могу порекомендовать обратиться к ипотечному брокеру, который работает с иностранцами. Такой брокер будет знать, в каком банке сейчас для иностранцев лучше условия, и за какую ниточку в какой момент дернуть.

Ипотека для граждан ЕС

Граждане ЕС по идее должны иметь в вопросе получения чешской ипотеки выгоду. По законам ЕС чешские банки не имеют права дискриминировать граждан ЕС при пользовании их услугами. То есть, гражданин любой страны ЕС имеет право подать заявку на ипотеку в Чехии.

В теории, гражданам ЕС должно быть достаточно адреса на территории Чехии. Несмотря на это, банк имеет право учитывать постоянное место проживания человека и место получения дохода. Фактически это ставит граждан ЕС в положение иностранцев. Более того, возникают комические ситуации , когда граждане Украины или Молдовы с ВНЖ имеют в вопросах ипотеки предпочтение перед гражданами ЕС, у которых, как правило, přechodný pobyt.

Ипотека для россиян с ВНЖ

Россияне с ВНЖ могут получить ипотеку в чешской дочке Сбербанка — правда за более высокие проценты. Условия смотрите на чешском сайте Сбера.

Остальные чешские банки россиянам с ВНЖ ипотеку скорее всего не предложат. Клиент мечты чешского банка — типичный чех с обыкновенной, но постоянной зарплатой и пивным животиком. За остальных клиентов они берутся, сделав исключение. Чаще всего они вообще не дают ипотечные кредиты иностранцам без ПМЖ. Лучшая стратегия в этом случае это лично обойти большие банки и разузнать актуальное положение вещей (судя по маркетинговым материалам, довольно гибкие в этом отношении банки это Moneta и UniCredit, а всего в Чехии около шестидесяти банков и кредитных заведений).

В случае иностранца с ВНЖ банки рассматривают следующие вопросы:

• Страна, гражданином которой является иностранец. Если не ЕС, то по методичке банка (не имею в своем распоряжении)

• Тип визы, по которой иностранец находится в стране. Самые рискованные — кратковременные визы до 90 дней, синяя карта с этой точки зрения уже намного более привлекательна

• Откуда деньги, Зин? Источник дохода, с которого иностранец будет выплачивать ипотеку. Белая чешская зарплата предпочтительнее, чем когда мама привозит деньги в сумке. Место работы тоже имеет значение. Данные о владельцах компаний находятся в открытом доступе. Лучше, когда фирма, в которой вы работаете не имеет среди владельцев граждан государств «из группы риска»

• Как долго иностранец живет в Чехии. Тут все очевидно — чем дольше, тем лучше

Кроме стандартного пакета документов в банке могут от иностранцев потребовать еще вот что:

• Документ «Д». По-чешски doložka o přímé vykonatelnosti. Документ, в котором вы даете банку право в случае проблем с выплатой кредита продать квартиру с молотка, без обращения в суд

• Активное пользование услугами банка на территории Чехии в последние полгода (похоже на кредитную историю в Америке)

• Подтверждение о доходе на территории Чехии за последние полгода (в случае работы), или за два года (в случае предпринимательства)

• Страхование жизни, покрывающее минимум 50 % суммы кредита (Источник)

Ипотека для украинцев

Отношение чешских банков к гражданам Украины в разных банках разное, в некоторых методичках граждане Украины отнесены к рискованным клиентам. Здесь бывает важно правильно выбрать банк. В основном, правила такие же как и для остальных иностранцев и россиян с ВНЖ (см. выше).

Как оформить ипотеку в Чехии

Ссылки по теме:

Покупка квартиры в Чехии

Перед тем как начать носиться с бумагами и теребить бухгалтерию на работе, лучше сходить в банк на консультацию. К консультации подготовьтесь. Дома напишите на листочек:

• сколько вы получаете денег с зарплатой (брутто, до налогов)
• другие ваши доходы (аренда, пенсия, и т.п.)
• приблизительные месячные расходы (еда, услуги, развлечения, и т.п.)
• отдельной графой те расходы, от которых нельзя избавиться, например алименты

Подумайте, что можно дать банку в залог (чаще всего это недвижимость, необязательно личная, главное чтобы её хозяин был согласен за вас поручиться). Также напишите, сколько у вас денег в наличии на первоначальный взнос. Квартира, которую вы будете покупать и так будет в конечном счете у банка в залоге, но в зависимости от того сколько вы будете брать денег в долг, может понадобиться оставить в залог и другую недвижимость.

На консультации сотрудник банка расспросит вас об этих цифрах и сделает предварительную калькуляцию. Из нее станет ясно, какие есть шансы, что банк выдаст вам кредит, и предварительный размер процентной ставки (ставка может поменяться, если будете тянуть с заявкой). Вместе с калькуляцией вы получите помесячную таблицу платежей, из которой вы поймете, готовы ли вы выплачивать такой кредит. Если предварительная калькуляция вышла ОК, то вам дадут список документов к заявке на ипотеку.

Вы заполняете заявку, и прикладываете документы. Точный список документов выдадут в банке, иногда вместе с бланками банка. Обычно прикладывается:

• Заявка
• Копия паспорта
• Разрешение на проживание в Чехии
• Договор о покупке квартиры
• Оценка покупаемой недвижимости (документ выдает аккредитованный оценщик)
• Справка о доходах (Источник)

Форма справки о доходах зависит от типа дохода. Доход можно иметь от работы, от предпринимательства, от аренды, и т. д. В случае дохода с места работы часто требуется кроме подтверждения о зарплате еще и выписка банковского счета.

Банк рассмотрит заявку и попутно проверит документы на достоверность. На основании поданной заявки банк решит, даст он кредит, или нет (Источник). После рассмотрения заявки банк подтвердит размер процентной ставки. В случае успешного рассмотрения банк пригласит вас на встречу для подписания договора об ипотеке. На этом этапе вы все еще можете отказаться от договора и пойти в другой банк.

Договор о предоставлении ипотечного кредита это большой 6-8 страничный документ. В нем расписано как, кому и при каких условиях будет происходить перевод денег за квартиру, как вы будете выплачивать кредит, и с какой процентной ставкой. После подписания договора банк выполняет свои обязательства — переводит деньги за квартиру гаранту сделки. Гарант, получив деньги, подает заранее подписанный договор в кадастровый реестр. Это нужно, чтобы кадастр произвел запись права владения. Одновременно гарант переводит деньги продавцу квартиры.

Договор о покупке является основанием для возникновения права владения квартирой. Право владения возникает с записью в кадастровом реестре. Нет записи — квартира не ваша. Как работает чешский кадастровый реестр, зачем при покупке недвижимости нужен гарант, и что записано до и после покупки в кадастровом паспорте квартиры мы рассмотрим в другой раз. Процесс покупки окончен не с получением ипотеки, а тогда, когда в реестре появилась запись о новом владельце. Именно тогда недвижимость становится вашей.

Ипотечные брокеры

За консультацией по ипотечному кредиту можете идти в банк, или к ипотечному брокеру (hypoteční poradce). К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков. У брокера на столе обычно лежит табличка со сравнением ипотек в шести-семи банках. Таким образом можно выбрать более подходящую. Брокеры получают от банков проценты за каждого успешно оформленного клиента. В нашем договоре об ипотеке указали название ипотечного брокера, который содействовал его заключению.

О более высоких процентах по кредиту из-за того, что будете работать с брокером можете не беспокоиться. Обычно в цене финансовых продуктов и так заложены проценты за посредничество при их продаже. Если в вашем случае проценты получит брокер, или они останутся тетке в банке — это вам может быть все равно. Хороший брокер заполнит заявку за вас, будет следить за сроками, будет напоминать какие бумаги еще принести, и вообще сделает процесс как можно более легким.

Как я уже говорил, в первый раз мы делали все с брокером. Честно скажу, сервисом остались недовольны. Не буду называть имя фирмы. Во многих вопросах девушка откровенно «плавала». Брокер сопровождает клиента во все время сделки: ходит с вами на встречи в банк, и присутствует при подписании договора. Это нормально. Хороший брокер доводит дело до конца: поддержка не заканчивается подписанием договора в банке, а переводом права владения квартирой на вас.

Лайфхаки с ипотеками

Созаемщик Представим, что вы обошли 5-6 банков. Ипотеку вам никто не предложил. А у вас вроде бы все сходится, кроме одного или двух условий. Допустим, нет ПМЖ, или не достаточно наличных, или и то, и другое. Ваша ситуация может измениться к лучшему, если у вас появится созаемщик.

В заявке могут быть два человека. Достаточно, чтобы один из них подходил по всем условиям. Созаемщикам даже не нужно состоять в каком-либо родстве или браке. Банку на самом деле все равно, кто именно платит по кредиту. Банку важно, чтобы в случае, если платежи прекратятся, было с кого спросить. Созаемщик может добавить вашей заявке столь необходимые баллы. Квартира может быть в кадастре недвижимости записана как на обоих созаемщиков, так и на одного из них.

Торгуйтесь! В банке можно и нужно торговаться. Сбивайте процентную ставку, пусть даже это будут десятые доли процента. Требуйте бесплатного обслуживания счета, бесплатной оценки недвижимости при покупке и после ремонта, если берете в кредит в т.ч. деньги на ремонт, и любых других скидок. Это звездный час — вы подписываете долговое обязательство, в рамках которого банк гарантированно заработает на вас в последующие несколько лет хорошие деньги. Банк уже выполнил часть работы по оформлению кредита, и ему нужно отбить вложение, реализовать профит. Вы ничего не теряете, кроме своего времени, так что у вас сильная позиция.

Торговаться нужно до момента «одобрения» условий ипотеки банком. Если вас приглашают подписывать договор об ипотеке, то торговаться к сожалению поздно. Дело в том, что одобрение условий ипотеки происходит в головном офисе банка, который может быть за сотни километров от вашего отделения. В тот момент, когда текст договора одобрен, его присылают вашему банкиру, и он не вправе поменять там ни черточки. У него или у неё просто нет на это полномочий. Его или её задача — распечатать договор и получить вашу подпись. Торговаться на встрече для подписания договора — это патовая ситуация: противнику нечего вам уступить, он или она, если можно так выразится, просто перекладывает бумаги.

Досрочное погашение

Любой должник имеет право погасить кредит досрочно. Но только в специально оговоренных в законе случаях банк не имеет права требовать оплаты за эту операцию.

По новому закону который вступил в силу с 1 октября 2018 г. можно раз в год досрочно погасить 25 % всей ипотеки бесплатно. Считать нужно не остаток по кредиту, а именно всю сумму, изначально взятую в кредит. Это погашение банки обязаны провести без комиссии, штрафа или каких-либо других оплат с вашей стороны. Дата досрочного погашения прописана в законе — это должно произойти 30 дней перед днем подписи договора об ипотеке.

На моем примере: Кредит на сумму 1 100 000 крон, дата подписи договора 9.12.2015. Значит, каждый год в период от 9 ноября до 9 декабря я имею право погасить 275 000 крон без пени со стороны банка. Последний платеж на 20 000, который видно на картинке из моего интернет-банкинга это и есть досрочное погашение. Для того, чтобы досрочное погашение произошло, нужно заранее уведомить о нем банк. Недостаточно ни с того, ни с сего послать на ипотечный счет какую-то сумму.

Еще можно бесплатно погасить всю ипотеку в период пересмотра процентной ставки. Это менее частый случай, так как пересмотр обычно бывает раз в 3-5, а то и 10 лет, в зависимости от договора.

Налог с перевода собственности

26 сентября 2020 года вступил в действие закон, который отменяет обязанность платить налог при переводе собственности на другого человека (Daň z nabytí nemovitých věcí). Раньше при покупке квартиры нужно было заплатить 4 % стоимости, что существенно удорожало цену сделки. Положение об отмене налога имеет обратную силу от 1 декабря 2019 г. Это значит, что если сделка купли-продажи квартиры была занесена в реестр в декабре 2019 г. или позже, то она не облагается налогом. (Источник)

Налог с недвижимости

Каждый год владельцы недвижимости на территории Чехии платят налог с недвижимости (Daň z nemovitých věcí). Этот налог никто не отменял. Размер налога зависит от региона, конкретного района и размера квартиры. (Источник)